Odpowiedzialność stron umowy przedwstępnej za spełnienie zastrzeżonych w niej świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej

Korespondencja z Iraku (fragmenty)
30 listopada 2004
Glosa do Wyroku Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2007 r. II CSK 230/07
19 września 2007

Niniejszy artykuł został opublikowany (w:) Odpowiedzialność Cywilna. Księga pamiątkowa ku czci Prof. Adama Szpunara. Pod redakcją Małgorzaty Pyziak-Szafnickiej, Zakamycze 2004, s. 127 in.

W umowie przedwstępnej strony mogą zawrzeć dodatkowe zastrzeżenia umowne w postaci zadatku, kary umownej i odstępnego. W praktyce zdarza się także, iż na mocy umowy przedwstępnej zobowiązują się do spełnienia świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej jeszcze przed jej zawarciem. świadczenia te nie zawsze przybierają formę zadatku, kary umownej bądź odstępnego. Często chodzi o zobowiązanie się stron w umowie przedwstępnej sprzedaży do zapłaty całości ceny i do wydania rzeczy przed zawarciem umowy przyrzeczonej. Dopuszczalność takich zastrzeżeń budzi kontrowersje w doktrynie i w orzecznictwie. świadczenie pieniężne na poczet ceny może przybrać też formę zadatku, lecz powstaje kwestia jego wymagalności przed nadejściem wymagalności samego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Problematykę tę najlepiej ilustrują dwa sprzeczne ze sobą orzeczenia Sądu Najwyższego.

Pierwsze z nich zapadło na gruncie niespornego stanu faktycznego.

Strony w kwietniu 1992 r. zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej za cenę 58 000 zł, zastrzegając, że umowa ostateczna zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego do końca lipca. Umowa przewidywała, że powodowie wpłacą zadatek w wysokości 23 000 złotych, stanowiący jedną trzecią umówionej ceny sprzedaży oraz dwie kolejne raty: pierwszą w kwocie 22 000 zł w dniu 31 maja 1992 r. i drugą do końca lipca 1992 r., czyli do dnia podpisania aktu notarialnego. W ten sposób całość ceny miała być uiszczona przez powodów przed zawarciem umowy definitywnej. Sądy pierwszej i drugiej instancji ustaliły, że powodowie popadli w zwłokę w zapłacie pierwszej i drugiej raty ceny. W dniu 24 lipca 1992 roku – a więc przed upływem terminu do zawarcia umowy ostatecznej – pozwani powiadomili powodów, że odstępują od umowy z powodu niewywiązania się powodów z obowiązku zapłaty kolejnej raty i zatrzymują zadatek. Powodowie domagali się od pozwanych zwrotu zadatku. Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo. Apelacja została oddalona z tym uzasadnieniem, że wobec zwłoki powodów w zapłacie dwóch kolejnych rat pozwani mieli prawo od umowy odstąpić i dany im zadatek zatrzymać. Kasacja została oparta na obu podstawach z art. 3931 k.p.c. Zarzucając naruszenie prawa materialnego powodowie zakwestionowali tezę Sądu Apelacyjnego, że w stanie faktycznym sprawy zwłoka w zapłacie ceny sprzedaży nieruchomości uprawniała pozwanych do odstąpienia od umowy i zatrzymania zapłaconego zadatku jeszcze przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Rozpoznając kasację powodów Sąd Najwyższy nie znalazł w niej usprawiedliwionych podstaw. Zasadniczy argument znalazł odzwierciedlenie w tezie wyroku, wedle której zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 k.c. Powodowie dopuścili się zwłoki w zapłacie ceny sprzedaży nieruchomości, której wcześniejsza zapłata, jeszcze przed zawarciem umowy definitywnej, została zastrzeżona w umowie przedwstępnej. Zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej może być bowiem uznana za niewykonanie umowy przedwstępnej.

Tak jednak sformułowana teza nie odpowiada w pełni istocie zagadnienia prawnego, które rozstrzygał Sąd Najwyższy. Wyrok został w istocie oparty na innej tezie. Sąd Najwyższy przyjął, że w wypadku zwłoki strony umowy przedwstępnej we wcześniejszej zapłacie ceny sprzedaży definitywnej, która to wcześniejsza zapłata została zastrzeżona w umowie przedwstępnej, wierzyciel ma prawo odstąpić od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego i zatrzymać zadatek. Jest to konkluzja sprzeczna z normą zawartą w art. 394 § 1 k.c. Przedmiotem umowy przedwstępnej jest zawarcie oznaczonej umowy (art.389). Zadatek w umowie przedwstępnej jest zaś dodatkowym zastrzeżeniem umownym na wypadek niewykonania tej umowy, czyli na wypadek niezawarcia umowy definitywnej a nie na wypadek zwłoki w zapłacie rat ustalonej ceny sprzedaży, gdy taka wcześniejsza zapłata została zastrzeżona już w umowie przedwstępnej. Uprawnienie do zatrzymania zadatku w sytuacji popadnięcia dłużnika w zwłokę w zapłacie rat, czy wcześniej umówionej ceny, można by rozważać w przypadku, gdy w umowie przedwstępnej łączącej strony znalazłoby się takie wyraźne zastrzeżenie. Możliwość taka pozostaje jednak wątpliwa, bo takie zastrzeżenie umowne (zadatek w wysokości jednej trzeciej ceny sprzedaży na wypadek zwłoki w zapłacie reszty ceny sprzedaży nieruchomości) prowadziłoby do naruszenia zasad rządzących opóźnieniem zwykłym, czy też kwalifikowanym w spełnieniu świadczeń pieniężnych. Klauzula umowna tego typu prowadziłaby do powstania uprawnienia zatrzymania zadatku przy nawet jednodniowej zwłoce, a to oznaczałoby ominięcie przepisów o odsetkach i karze umownej (kara umowna może być bowiem zastrzeżona na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczenia niepieniężnego – art. 483 § 1 k.c.). Taka wykładnia skłaniałaby uczestników obrotu, co oczywiste, do nieuczciwości i nadużywania prawa, prowokowania dłużnika do popadnięcia w zwłokę i zatrzymywania zadatku. Wątpliwa jest także sama dopuszczalność zastrzeżenia świadczenia w umowie przedwstępnej na poczet umowy przyrzeczonej. Tym samym wątpliwe jest także zastrzeżenie zadatku na wypadek niespełnienia tego świadczenia. Te kwestie zostaną omówione niżej Pomijając jednak je na razie i przyjmując na zasadzie posito sed non concesso, że można zastrzec zadatek na wypadek zwłoki w zapłacie rat ceny, trzeba przyjąć, że konkluzja do której doszedł Sąd Najwyższy, jest błędna. Skoro brak było ustalenia faktycznego, że zadatek zastrzeżono na wypadek zwłoki w zapłacie ceny, która była wymagalna jeszcze przed terminem do zawarcia umowy definitywnej, to trzeba przyjąć, że zastrzeżono go na wypadek niewykonania zobowiązania. Norma art. 394 § 1 k.c. ma bowiem charakter także normy interpretacyjnej. Przed upływem terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej nie można odstąpić od umowy i zatrzymywać zadatku. Wierzyciel bowiem, w przypadku ustalenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej (w stanie faktycznym sprawy do 31 lipca 1992 roku), nie może żądać wcześniejszego zawarcia umowy . Zadatek można zatrzymać w razie niewykonania umowy przedwstępnej przez jedną ze stron, to znaczy niezawarcia umowy przyrzeczonej w określonym w umowie przedwstępnej terminie lub skutecznie wyznaczonym przez drugą stronę. Sformułowana przez Sąd Najwyższy teza brzmiąca, że zwłoka zobowiązanego z umowy przedwstępnej może być uznana za niewykonanie umowy w rozumieniu art. 390 § 1 k.c., jest prawidłowa w odniesieniu do takiej właśnie sytuacji. Nie ulega bowiem wątpliwości, że za uchylanie się od zawarcia umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 390 § 1 k.c. może być uznana sama zwłoka zobowiązanego. Zwłoka w zawarciu umowy przyrzeczonej w konkretnych okolicznościach mogłaby spowodować wymagalność roszczenia wierzyciela o zapłatę odszkodowania w granicach negatywnego interesu umownego albo o zapłatę kary umownej lub o zapłatę zadatku, jeżeli zadatek albo kara umowna zostałaby zastrzeżona na wypadek niezawrcia umowy przyrzeczonej.

Powracając do staniu faktycznego omawianego orzeczenia, należy rzecz jasna spytać, jakie konsekwencje wywołała zwłoka powodów w zapłacie ceny, której wymagalność zastrzeżono jeszcze przed podpisaniem umowy definitywnej. Odpowiedź na to pytanie zależy od tego, czy w stanie faktycznym mamy do czynienia z umową wzajemną, czy też dwustronnie zobowiązującą umową, która jednakowoż wzajemną nie jest. Sąd Najwyższy przyjął, że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną. Jeśli zaakceptujemy to stanowisko, to w takim wypadku wierzycielowi, w stosunku do którego dłużnik popadł w zwłokę, przysługują uprawnienia z art. 481 i 477 k.c., to jest żądanie zapłaty odsetek za opóźnienie i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki, ewentualnie – o ile spełnienie świadczenia utraciłoby dla wierzyciela całkowicie lub w przeważającym stopniu znaczenie – nieprzyjęcie świadczenia dłużnika i żądanie naprawienia szkody z tytułu niewykonania zobowiązania. Przy zwłoce w spełnieniu świadczenia pieniężnego utrata dla wierzyciela znaczenia spełnienia świadczenia jest mało prawdopodobna i trudna do uzasadnienia. Zresztą z ustaleń Sądów nie wynika, aby pozwani w najmniejszym stopniu do wykazania takiej utraty znaczenia zapłaty ceny przez powodów dążyli.

Kwestia, czy umowa przedwstępna należy do kategorii umów wzajemnych nie była dotąd jednoznacznie rozstrzygnięta w doktrynie i orzecznictwie. Sąd Najwyższy stwierdził, że w umowie przedwstępnej brak jest charakterystycznych elementów umów wzajemnych. Te są bowiem zasadniczo zawierane obligandi vel acquirendi causa i chodzi w nich o ekonomiczną ekwiwalentność świadczeń rozumianą w sensie subiektywnym. Każda ze stron zobowiązuje się dlatego i z tym zastrzeżeniem, że otrzyma świadczenie drugiej strony (do ut des, facio ut facias). świadczenia zaś z umowy przedwstępnej polegają na złożeniu w przyszłości odpowiednich oświadczeń woli. Oświadczeń tych nie można zaś rozpatrywać w kategorii ekonomicznej ekwiwalentności. Zobowiązanie do złożenia w przyszłości określonego oświadczenia woli nie stanowi bowiem ekwiwalentu, zwłaszcza ekonomicznego, analogicznego wobec zobowiązania drugiej strony. Causa umowy przedwstępnej, a więc najbliższy cel gospodarczy przysporzenia, odzwierciedlający istotę gospodarczą tej umowy, również nie przedstawia się tak samo, jak w przypadku umów wzajemnych. Strona, zobowiązując się do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie ma na uwadze doraźnego przysporzenia w postaci uzyskania takiego zobowiązania drugiej strony. Celem jej działania są dopiero przyszłe korzyści, wynikające z zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego umowa przedwstępna czerpie swą przyczynę prawną z umowy przyrzeczonej.

Nie ujmując nic sile przekonywania cytowanego wywodu, nie sposób nie zauważyć, że odnosi się on do klasycznej postaci umowy przedwstępnej, to znaczy takiej, w której nie zastrzeżono spełnienia świadczeń z umowy przyrzeczonej przed zwarciem tejże i na mocy umowy przedwstępnej. W stanie faktycznym wyroku mamy sytuację przeciwną. Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, na mocy której cała cena sprzedaży miała być zapłacona przed zawarciem umowy definitywnej. świadczenie przynajmniej jednej ze stron nie polegało tylko i wyłącznie na złożeniu w przyszłości oświadczenia woli. Z umowy wynikało przysporzenie w klasycznej postaci. Dłużnicy zobowiązali się bowiem do wcześniejszej zapłaty ceny. Przysporzenie to dokonane zostało obligandi vel acquirendi causam. Celem działania wierzycieli nie była wcale przyszła korzyść, wynikająca z umowy przyrzeczonej, ale korzyść najzupełniej aktualna, wynikająca wprost z umowy przedwstępnej. Celem zaś działania dłużników było zaś nabycie prawa własności nieruchomości, wprawdzie pośrednio (poprzez umowę definitywną), ale w zamian za bezpośrednie świadczenie w postaci zapłaty ceny. Taka umowa nie może czerpać swej przyczyny prawnej z umowy późniejszej. Biorąc pod uwagę, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego, powstają poważne wątpliwości, czy mamy do czynienia z causae prawidłową. Skoro umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w formie pisemnej, można przecież zapytać, czy nie mamy do czynienia z obejściem bezwzględnie obowiązującej normy o zastrzeżonej na omawiany wypadek formie ad solemnitatem. Umowa przedwstępna sprzedaży, na mocy której przynajmniej jedno z wzajemnych świadczeń wynikających z umowy definitywnej spełniane jest w całości przed jej zawarciem, następuje do ut des. W zależności od celu, który przyświecał stronom zawierającym taką umowę, może być wręcz uznana nie za umowę przedwstępną, ale za umowę ostateczną z zastrzeżeniem warunku lub terminu albo za umowę, w której – z mocy jej dorozumianego postanowienia – rozdzielony jest skutek zobowiązujący od rozporządzającego. Traktowanie takiej umowy jako przedwstępnej usprawiedliwione byłoby tylko prawidłową przyczyną powstrzymania się stron od zawarcia umowy definitywnej. Miałoby to na przykład miejsce w przypadku konieczności uzyskania zezwolenia administracyjnego na okreslone zagospodarowanie terenu. W przeciwnym wypadku mamy do czynienia ze źle nazwaną umową przedwstępną albo z jej konwersją na umowę ostateczną. W naszym wypadku taka konwersja byłaby niemożliwa ze względu na niedochowanie formy ad solemnitatem zastrzeżonej dla umowy przyrzeczonej.

Wszystkie te podniesione kwestie prowadzą do zakwestionowania swobody stron w umowie przedwstępnej do nieograniczonego zastrzeżenia w niej świadczeń na poczet umowy definitywnej. Do takiej konkluzji doszedł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 XII 2000 r., według którego zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania spełnienia tego świadczenia. Orzeczenie zapadło na gruncie następującego stanu faktycznego:

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży części działki o obszarze 1 ha, przyległej na co najmniej 100 m odcinku do autostrady A12. Cena opiewała na kwotę 1 900 000 zł, a nabyta działka miała służyć wzniesieniu stacji paliw. Część umówionej ceny, kwotę 380 000 zł pozwana Spółka zobowiązała się uiścić w oznaczonym terminie, a pozostałą część w ciągu 21 dni po zawarciu umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przyrzeczonej natomiast, według postanowień umowy przedwstępnej, miało nastąpić w ciągu 14 dni od dnia zgromadzenia wszystkich niezbędnych decyzji i opinii o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W toku rozmów poprzedzających zawarcie umowy przedwstępnej powodowie powoływali się na decyzję lokalizacyjną wójta, ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym usytuowania stacji paliw. Decyzja ta została ostatecznie uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wójt później wydał wprawdzie decyzję zbieżną w treści z decyzją uchyloną, niemniej jednak ta również została skutecznie zaskarżona przez Agencję Budowy i Eksploatacji Autostrad. Tymczasem pozwana spółka pisemnie oświadczyła powodom, że wstrzymuje się ze świadczeniem zaliczki. Odmowę uiszczenia zaliczki Sąd Wojewódzki powiązał z uzyskaniem przez pozwaną spółkę wiedzy o przeszkodzie w budowie stacji paliw i skonstatował w związku z tym, że odpadła przyczyna, która motywowała spółkę do nabycia nieruchomości.

Zaskarżonym przez powodów wyrokiem Sąd Apelacyjny apelację oddalił, podzielając stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że przewidziany w umowie przedwstępnej obowiązek świadczenia na rzecz powodów kwoty 380 000 zł nie może być traktowany jako samoistne źródło zobowiązania. Skoro zaś suma ta była przewidziana jako część ceny, to nie można mówić o jej wymagalności w sytuacji, gdy umowa przyrzeczona nie została zawarta. Tym samym brak podstaw – w przekonaniu Sądu Apelacyjnego – do twierdzenia, że powodom należą się odsetki od wskazanej kwoty. Te bowiem mają charakter akcesoryjny, a co za tym idzie, nie mogą być uwzględnione, jeżeli roszczenie główne nie nadaje się do uwzględnienia.

Sąd Najwyższy oddalając kasację podniósł argument, że umowa przedwstępna z samego założenia daje początek zamierzonemu przez strony zawarciu umowy definitywnej (przyrzeczonej). Artykuł 389 k.c. zakreśla niezbędne minimum treści postanowień takiej umowy (przedmiot, cena), od których zależy jej ważność. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie wprowadzeniu do umowy przedwstępnej postanowień, które wprawdzie nie przesądzają o jej bycie prawnym, tym niemniej kształtują zachowania stron w okresie poprzedzającym zawarcie umowy definitywnej, zwłaszcza w zakresie utrzymania kontrahentów w gotowości do jej zawarcia. W myśl ogólnej, wyrażonej w art. 3531 k.c. reguły, kontrahenci nie doznają skrępowania we wzajemnym ułożeniu stosunku prawnego, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jeżeli zawarte w umowie przedwstępnej postanowienia dodatkowe nie podlegają wymienionym ograniczeniom, wyznaczają one równolegle treść stosunku zobowiązaniowego i decydują o jego kształcie. Strony władne są w szczególności tak się umówić, że deklarowanemu świadczeniu jednej z nich nie musi odpowiadać roszczenie drugiej. Tak też na tle rozpoznawanej sprawy należy zakwalifikować przewidziane w umowie stron zobowiązanie przyszłego nabywcy – pozwanej spółki – do świadczenia kwoty 380 000 zł. Oceny wymagalności tego świadczenia nie można oderwać od następstw uchylenia się strony zobowiązanej od zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. obowiązku naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). Ta zaś sprowadza się do odszkodowania w granicach ujemnego interesu umownego.

Roszczenie odszkodowawcze przysługuje stronie jednak tylko w takim wypadku, gdy druga strona nie wykaże, że uchyliła się od obowiązku na skutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (art. 471 k.c.). Taka sytuacja zachodzi na tle rozpoznawanej sprawy. Jeżeli zawarcie umowy przyrzeczonej pozostawało w ścisłej zależności od decyzji lokalizacyjnej, a więc od warunku, który w ostateczności się nie ziścił, to nie ma podstaw do przyjęcia, że do sfinalizowania tej umowy nie doszło w skutek okoliczności, za które pozwany ponosi odpowiedzialność. Roszczenie powodów opiera się na podtrzymywanej przez nich tezie, że treść umowy przedwstępnej uprawniała ich do dysponowania kwotą 380 000 zł w pewnym okresie, a którą to kwotę powinien im pozwany zapłacić na mocy umowy przedwstępnej (powodowie żądali odsetek od tej kwoty za okres, w którym pozwany powinien ją zapłacić do chwili, kiedy okazało się, że do umowy definitywnej nie dojdzie). Skoro jednak do zawarcia umowy przyrzeczonej nie mogło dojść wskutek okoliczności od pozwanego niezależnych, to upadła przyczyna, dla której strona pozwana miałaby być zobowiązana do świadczenia. Rozważając zaś jaką funkcję miało spełnić zastrzeżone w umowie przedwstępnej stron świadczenie potencjalnego nabywcy nieruchomości na rzecz zbywców kwoty 380 000 zł., Sąd Najwyższy stwierdza, że nic nie stoi na przeszkodzie konstruowaniu umowy przedwstępnej, w takim kształcie, żeby objąć nią także dodatkowe postanowienia (dodatkowe zastrzeżenia umowne, takie jak zadatek, kara umowna, czy odstępne). Instytucją, która mogłaby być zastosowana w stanie faktycznym sprawy w omawianym przypadku jest zadatek (art. 394 § 1 k.c.). W takim przypadku, jeżeli strony inaczej nie postanowią, przedmiot świadczenia zastępuje odszkodowanie należne od strony, która umowy nie wykonała. Zadatek ma jednak realny charakter. Musi on być „dany”. Nie może być natomiast traktowany jako samoistne źródło zobowiązania do świadczenia. Nie „dany” przybiera postać zobowiązania naturalnego, a co za tym idzie nie wymagalnego. Wobec tego zastrzeżone w umowie przedwstępnej świadczenie strony na poczet umowy przyrzeczonej, nie czyni drugiej strony uprawnioną do żądania spełnienia tego świadczenia.

Podsumowując te rozważania, należy podkreślić dwie kwestie. Po pierwsze umowa przedwstępna jest według Sądu Najwyższego umową kauzalną. W sytuacji, gdy odpada sens zawarcia umowy przyrzeczonej ze względu na zamierzony przez strony już w umowie przedwstępnej cel, upada jej przyczyna. Strony przestają być zobowiązane do zawarcia umowy definitywnej. Umowa przedwstępna przestaje wiązać ze skutkiem ex nunc począwszy od odpadnięcia jej causam. Po drugie zastrzeżenie świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej jest sprzeczne z naturą umowy przedwstępnej, chyba że mają one na celu wzmocnienie bezpieczeństwa stosunku prawnego wynikającego z umowy przedwstępnej. Przykładem są klasyczne dodatkowe zastrzeżenia umowne, czyli zadatek, kara umowna i odstępne.

Oba omawiane orzeczenia pozostają ze sobą w oczywistej sprzeczności. Pierwsze z nich przyjmuje, że zastrzeżenie w umowie przedwstępnej świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej w zasadzie nie podlega żadnym ograniczeniom. Można się umówić, że zobowiązany z umowy przedwstępnej sprzedaży, w której zastrzeżono zapłatę całości ceny, ponosi za to pełną odpowiedzialność cywilną i to nawet wtedy, gdy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie jest jeszcze wymagalne. Nabywca może się domagać od zbywcy zapłaty całości umówionej ceny, a także odszkodowania albo też zatrzymać umówiony zadatek, jeżeli został zastrzeżony, choćby na wypadek odmowy zawarcia umowy przyrzeczonej. Niespełnienie dodatkowych świadczeń zastrzeżonych w umowie przedwstępnej oznacza zwłokę w zawarciu samej umowy przyrzeczonej i w konsekwencji zaciera się granica między tymi dwoma instytucjami prawnymi. Według drugiego orzeczenia nie jest w zasadzie dopuszczalne zastrzeganie w umowie przedwstępnej świadczeń, które wierzyciel mógłby żądać dopiero na podstawie umowy przyrzeczonej. Pierwszy wyrok wydaje się być konsekwencją wcześniejszych orzeczeń przyjmujących zwłaszcza dopuszczalność przeniesienia posiadania rzeczy w oparciu o samą umowę przedwstępną a także prób judykatury w kwestii prawnej kwalifikacji różnego rodzaju stosowanych w minionym okresie nabywania towarów deficytowych na tak zwane przedpłaty, drugi akcentuje występujące w zasadzie wolności umów ograniczenie wynikające z natury umowy.

Oba jednak orzeczenia mają istotny element wspólny. Sąd Najwyższy wyraźnie opowiedział się – moim zdaniem słusznie – za kauzalnością umowy przedwstępnej, co nie wszyscy aprobują w literaturze. Zaakceptował także pogląd (w drugim z cytowanych wyroków pośrednio), że umowa przedwstępna zapożycza swą przyczynę z umowy przyrzeczonej. Kwestia kauzalności wyjaśnia wiele problemów dotyczących odpowiedzialności stron umowy przedwstępnej za niespełnienie świadczeń weń przewidzianych. Należy jednak najpierw wyjaśnić kilka zagadnień.

We wszystkich umowach dwustronnie zobowiązujących odpłatnych, niekoniecznie wzajemnych, brak causam sprowadza się do tego, że nie istnieje realna możliwość spełnienia świadczenia drugiej strony lub obu stron. Nie mają przy tym znaczenia psychologiczne motywy stron ani obiektywna ekwiwalentność świadczeń. W umowie przedwstępnej, na przykład sprzedaży, sprzedający wcale nie musi być właścicielem rzeczy sprzedawanej. Może się tylko zobowiązać, że w przyszłości sprzeda ją skutecznie nabywcy. Bardzo często motywem zawarcia umowy przedwstępnej, a nie umowy ostatecznej z zastrzeżeniem terminu, jest właśnie okoliczność, że zbywca nie nabył jeszcze własności. Nawet, gdy nabycie własności okaże się dla zbywcy niemożliwe, będzie on odpowiedzialny z umowy przedwstępnej, ponieważ jest to okoliczność, za którą przyjął odpowiedzialność w umowie. Czy przeczy to kauzalności umowy przedwstępnej, a zwłaszcza tezie, że zapożycza ona swoją przyczynę z umowy przyrzeczonej? Czy umowa przedwstępna jest w ogóle czynnością przysparzającą, aby mogła być uznana za kauzalną?

Należy odpowiedzieć przecząco na oba tak postawione pytania.

Po pierwsze, wskutek zawarcia umowy przedwstępnej dwustronnie zobowiązującej po każdej ze stron kontraktujących następuje zwiększenie aktywów. Każda z nich bowiem uzyskuje wierzytelność, czyli prawo podmiotowe. Może domagać się od drugiej strony zawarcia umowy przyrzeczonej. W umowie przedwstępnej jednostronnie zobowiązującej przysporzenie następuje tylko na rzecz jednej ze stron. Jest nią ta, która uzyskuje prawo opcji, czyli wierzytelność o zawarcie umowy definitywnej. Strona zobowiązana nie doznaje żadnego przysporzenia, bo tylko jest zobowiązana zawrzeć umowę i nie może domagać się jej zawarcia, ale strona uprawniona je ma. W obu jednak przypadkach umowa przedwstępna ma charakter przysparzający.

Po drugie, brak możliwości realnego spełnienia świadczenia należy oceniać z punktu widzenia celu, jaki przyświeca stronom umowy przedwstępnej. Nie można mówić o braku przyczyny, jeżeli strony nie mogą zawrzeć umowy definitywnej, ale jej zawarcie w chwili podpisania umowy przedwstępnej jest realne. Tylko w sytuacji braku możliwości spełnienia świadczenia z umowy przyrzeczonej już w chwili zawierania umowy przedwstępnej będziemy mieli do czynienia z brakiem causam. Może to przybrać postać pierwotnej niemożliwości świadczenia (art. 387 § 1 k.c.), co też jest szczególną postacią braku przyczyny umowy. W takim przypadku umowa przedwstępna jest od początku nieważna. W razie następczej niemożliwości świadczenia z umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna wygasa z konsekwencjami wynikającymi z art. 475 k.c. Nastąpił bowiem upadek przyczyny umowy przedwstępnej. W razie następczej niemożliwości świadczenia wskutek okoliczności, za którą jedna ze stron ponosi odpowiedzialność, będzie ona zobowiązana do zapłaty odszkodowania w granicach negatywnego interesu umownego. Jej odpowiedzialność nie może bowiem sięgać dalej, niż poza granice odpowiedzialności za niezawarcie umowy przyrzeczonej (art. 390 § 1 k.c.). To samo dotyczy innych przypadków upadku przyczyny prawnej zobowiązania, na przykład niemożności osiągnięcia przez strony celu zamierzonego w umowie przedwstępnej i do którego zmierzała umowa przyrzeczona, czego przykładem jest drugie z omawianych orzeczeń Sądu Najwyższego.

Uprawniony jest zatem pogląd, że umowa przedwstępna czerpie swą przyczynę z umowy definitywnej. Kauzalność umowy przedwstępnej rozstrzyga także kwestię odpowiedzialności za zadatek zastrzeżony w umowie przedwstępnej na wypadek uchylenia się od zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie pierwotnej braku przyczyny roszczenie o zatrzymanie zadatku w ogóle nie powstaje, w razie jej upadku po zawarciu umowy, zadatek zapłacony przestaje mieć swą podstawę prawną. W obu wypadkach powinien być zwrócony wedle przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. W razie braku albo upadku przyczyny umowy przedwstępnej nie powstaje albo upada obowiązek zapłaty kary umownej, odstępnego lub też innych zabezpieczeń zawarcia umowy przyrzeczonej.

Pozostaje problem zastrzeżenia innych świadczeń, które mają być spełnione na poczet umowy ostatecznej, w szczególności ceny w umowie przedwstępnej sprzedaży. Pośrednio można go rozwiązać odwołując się również do zasady kauzalności umowy przedwstępnej. Strony, które zastrzegają spełnienie świadczeń z umowy ostatecznej już w umowie przedwstępnej, a ich wymagalność zastrzegają jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, działają – zwłaszcza w sytuacji, gdy wszystkie świadczenia mają być wcześniej spełnione, na przykład zapłata całej ceny i wydanie rzeczy – jakby umowa przyrzeczona miała tylko znaczenie formalne. Ustalają bowiem nie tylko wszystkie istotne postanowienia umowy definitywnej, ale także termin spełnienia świadczeń, których podstawą jest umowa przyrzeczona. Polski kodeks cywilny nie wyraża wprost zasady la promesse de vente vaut vente, tak jak to czyni art. 1589 k.c. franc. Opiera się jednak także na zasadzie konsensualizmu. Umowa w zasadzie dochodzi do skutku poprzez zgodne oświadczenie woli stron co do jej przedmiotu i innych istotnych postanowień, a umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości już przez samo zobowiązanie przenosi własność na nabywcę (art. 60, 66 i n., 155 § 1 k.c.). Umawiając się w umowie przedwstępnej, że wszystkie lub prawie wszystkie świadczenia zostaną spełnione przed zawarciem umowy przyrzeczonej, strony tak naprawdę zachowują się jakby zawarły umowę ostateczną. Nie mamy w takim wypadku do czynienia z umową przedwstępną, lecz ze źle nazwaną umową definitywną. Wymóg zawarcia umowy przyrzeczonej w umowie przedwstępnej sprzedaży należałoby traktować jako rozdzielenie skutku zobowiązującego od rozporządzającego, albo zawarcie umowy z zastrzeżeniem terminu. Nie może to być jednak warunek, czyli uzależnienie skuteczności czynności prawnej od zdarzenia przyszłego i niepewnego. Odróżnia się warunek uzależniający skutek prawny od decyzji jednej lub obu stron umowy (tzw. warunek potestatywny, jakim jest np. zawarcie związku małżeńskiego), od zastrzeżenia, które uzależnia skutek czynności prawnej od tego, czy strona swe zobowiązanie wykona. Takie zastrzeżenie, jako całkowicie zależne od woli strony i dotyczące samego wykonania umowy, nie może być kwalifikowane jako warunek. Nie może być zatem warunkiem w rozumieniu art. 89 k.c. zdarzenie objęte treścią zobowiązania dłużnika, którego spełnienie jest całkowicie uzależnione od jego woli. Z tych samych względów za warunek zawarcia umowy przyrzeczonej nie może być uznane zastrzeżenie spełnienia świadczenia na poczet tej umowy. Spełnienie każdego w zasadzie świadczenia generalnie uznawane jest bowiem jako zależne od woli strony umowy. Taki „warunek” uznaje się za niezastrzeżony. Rzecz jasna nic nie stoi na przeszkodzie zawarciu umowy sprzedaży pod warunkiem zawieszającym w ścisłym rozumieniu tego terminu, na przykład uzyskania odpowiedniej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Umowy przedwstępne, które przewidują spełnienie przez strony wszystkich lub prawie wszystkich świadczeń jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej należy kwalifikować jako umowy definitywne. Zawierane są one bowiem bezpośrednio do ut des, facio ut facias. Umowa przedwstępna pozbawiona byłaby w takim wypadku przyczyny prawnej. Przyczyna ta tkwi natomiast tylko w umowie definitywnej i nigdzie indziej. Możliwa jest także kwalifikacja tych umów jako zawartych z zastrzeżeniem warunku lub terminu albo jako rozdzielające skutek zobowiązujący od rozporządzającego. W razie niezachowania formy zastrzeżonej ad solemnitatem umowa taka jest bezwzględnie nieważna.

Nie oznacza to, że wszystkie umowy przedwstępne, które zastrzegają spełnienie określonych świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej, są umowami ostatecznymi. Problem jednak w tym, czy strony mają nieograniczoną swobodę w dokonywaniu takich zastrzeżeń. Zasada wolności umów wyrażona w art.3531 k.c. stanowi, że strony zawierające umowę mogą stosunek prawny ułożyć według własnego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Co do zasady umowa przedwstępna nie ma na celu uzyskania przez strony świadczeń wynikających z umowy definitywnej. Jej przedmiotem jest właśnie owa umowa definitywna, a nie świadczenia, do których ma ona w przyszłości zobowiązywać. Zastrzeżenia przyszłych świadczeń w umowie przedwstępnej z reguły są sprzeczne z naturą tej umowy. Mają one uzasadnienie, gdy mają na celu zabezpieczenie skuteczności stosunku prawnego powołanego przez strony. świadczenia te mogą zatem być zastrzeżone tytułem zadatku, kary umownej, odstępnego, zastawu lub innych form zabezpieczenia. Zastrzeżone tylko i wyłącznie w celu wcześniejszego zaspokojenia się z umowy, pozostają w sprzeczności z właściwością, czyli naturą umowy przedwstępnej. Uznać je zatem należy za nieważne w myśl art. 58 k.c. W razie, gdyby takie zastrzeżenie mogło być zakwalifikowane jako zadatek, nie wywołuje ono żadnych skutków prawnych, dopóki kwota zadatku nie zostanie wręczona. Zobowiązany do zapłaty takiego zadatku nie ponosi odpowiedzialności, jeżeli go nie zapłaci.

Broniona tu wykładnia być może przeczy rozpowszechnionej praktyce w budownictwie mieszkaniowym. Tak zwani developerzy zawierają ze swoimi klientami umowy, na mocy których ci ostatni z góry, zaciągając kredyt, płacą za wybudowanie domu i przeniesienie własności nieruchomości. Transakcja przeprowadzana jest w oparciu o umowę przedwstępną najczęściej zawieraną w zwykłej formie pisemnej. świadczenia na poczet umowy definitywnej zostają zatem zastrzeżone już w umowie przedwstępnej, a nabywca bierze na siebie ciężar kredytowania nie tylko budowy, ale także kosztów budowniczego. Pozbawiony zostaje też silniejszego skutku umowy przedwstępnej. Spełniając całe świadczenie przed zawarciem umowy, ponosi całe ryzyko niewypłacalności budowniczego. Przyjęcie zapatrywania, że takie zastrzeżenia są niedopuszczalne, tylko poprawia sytuacje prawną strony słabszej w stosunku prawnym.

[1] Wyrok z dnia 14 XII 1999 r., II CKN 624/98, OSNC 2000, z. 6, poz. 120 z glosami W. Kubali, Radca Prawny 2001, nr 2, s. 134; A. Olejniczaka, Rejent 2000, nr 7-8, s. 118 i M. Wrzołek-Romańczuk, Palestra 2000, nr 11-12, s. 221.
[2] Z. Radwański [w:] System prawa cywilnego t. III, część I, Ossolineum 1981, pod red. Z. Radwańskiego, s. 410.
[3] Ibidem., s. 417.
[4] Ibidem, s. 414.
[5] M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa przedwstępna, Warszawa 1998, s. s. 96.
[6] Ostatnio za tezą, że umowy przedwstępne nie są umowami wzajemnymi przynajmniej co do zasady opowiedział się M. Krajewski, Umowa przedwstępna, Warszawa 2000, s. 49 i n.
[7] Por. F. C. Duitilleul, P. Delebecque, Contrats civil et commerciaux, Paryż 1993, s. 69 i n.; J. Schmidt-Szalewski, La promesse synallgmatique de vente en droit français, Studia z prawa prywatnego. Księga pamiątkowa ku czci Profesor Biruty Lewaszkiewicz-Petrykowskiej, Łódź 1997, s. 293 I n.; P. Le Tourneau, L. Cadiet, Droit de la responsabilité et des contrats, Paryż 2002, s. 266-268. Por. Także stanowisko A. Maciąga, Przeniesienie posiadania przy umowie przedwstępnej, Palestra 1979, nr 8-9, s. s. 14 i n., który twierdzi, że mocą postanowień samej umowy przedwstępnej nie można kreować zobowiązania do przeniesienia posiadania, gdyż jest to sprzeczne z jej istotą a potrzeba do tego obok umowy przedwstępnej innej umowy, na przykład dzierżawy.
[8] II CKN 353/2000, OSNC 2001, z. 9, poz.128.
[9] M. Krajewski, Zastrzeżenie w umowie przedwstępnej świadczenia na poczet umowy przyrzeczonej, Monitor Prawniczy 2002, nr 8 i powołane tam orzecznictwo.
[10] M. Wrzołek-Romańczuk, Umowa przedwstępna…, s. 23; A.Olejniczak, op. et loc.cit.
[11] M. Krajewski, Umowa przedwstępna…, s. 45 i n.
[12] J. Ghestin, Traité de droit civil. La formation du contrat, Paryż 1993, s. 842 i n. i powołane tam orzecznictwo.
[13] Por. postanowienie Sądu Najwyższego z 5 marca 1999 r. I CKN 1069/98 OSNC 1999/9 poz. 160; wyrok z 29 maja 2000 r. III CKN 246/2000 OSNC 2000/11 poz. 213 z glosami J. Gołaczyńskiego, OSP 2001, z. 5, s. 227, S. Rudnickiego, PS 2001, nr 6, s. 119 i F. Zolla, OSP 2001, z. 2, s. 83; wyrok z dnia 5 VI 2002 r., II CKN 701/2000, OSP 2003, z. 10, poz. 124 z glosą Z. Radwańskiego.
[14] Zob. powołane w przypisie poprzedzającym orzecznictwo i literaturę. Inaczej A. Olejniczak,, op. et loc. cit. Jest to jednak stanowisko odosobnione.
[15] Podobny problem pojawia się na gruncie umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony. Przyjmuje się, że nie można jednocześnie zawrzeć w takiej umowie klauzuli przewidującej możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, por. A. Szpunar, Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony, Rejent 1996, nr 6, s. 9.
[16] Z tego względu w prawie francuskim umowy przedwstępne dotyczące sprzedaży nieruchomości zabudowywanej dla celów mieszkaniowych I profesjonalno-mieszkaniowych poddane są szczególnej regulacji prawnej, która między innymi ogranicza wysokość zaliczek. Umowy te są dopuszczalne z tej głównie racji, że budowniczy przystępując do inwestycji chciałby mieć zapewnioną choć pewna liczbę nabywców, P. Malaurie, L. Aynes, P. Gautier, Contrats spéciaux, Paryż 2002, s. 121 i n.

Rafał Kasprzyk